中国房地产众筹联盟副主席、旭辉集团董事长林中

“房地产行业光把产品做好还不够。”中国房地产众筹联盟副主席、旭辉集团董事长林中在11月5日举办的第10届中国不动产投融资峰会上表示，中国房地产的竞争不是一个只在产品维度的竞争，综合竞争力强才能在这个行业的竞争中取得优势。

而他认为现阶段中国房地产行业需要在战略、资源、链条以及产品四个维度进行竞争。

战略维度首先是战略的判断，而战略判断最基本的内容是对行业中长期的信心和看法，其次要回答基本方向、企业的定位以及所做的取舍，第三是对周期节奏的把控以及对进入城市时机的把握。

资源维度方面，优秀的企业一定要有对资源配置的能力，房地产作为资源型的行业，大型企业在土地资源获取上具有中小企业不具备的优势，同时国企、央企在资金上具有巨大的天然优势，但实际上民企与国企相比并不会差距太大，主要是民企充分发挥了其在人才机制上的巨大优势。因此一家企业如果没有足够的规模和很好的机制，在土地、资金和人才等资源端的竞争力是比较弱的。

链条维度方面，未来企业的竞争不是点对点的竞争，而是点对面的竞争。企业在价值链里的站位以及在供应链支撑决定了企业能不能具有更广泛的优势。通过产业链的整合、价值链的站位和供应链的支撑能形成更强大的竞争能力。

产品维度除了做好产品外还要在品质质量、运营速度、成本控制、服务等方面进行竞争。

中小企业为什么在大中城市的住宅市场里难以获得竞争优势呢？林中认为主要有一下四个原因：

第一，中小企业战略纵深不足，很难进行时间空间的转移。时间、空间的转换具有巨大的优势，大企业项目更多，为了实现战略需求，通过时间换空间，可以不在意一城一地的得失，

第二，中小企业风险集中度比较高，受到企业规模和企业布局的局限，缺乏区域间的对冲，过于集中某一个区域风险很难分散。而大企业分散的程度比较高，因此由于区域市场带来的风险也可以被消化。

第三，中小企业的跨周期能力较弱，也就是逆境下的投融资能力。中小企业多布局在单个城市或区域，受到所在地域市场波动周期的影响较大，市场好，地价贵，拿地成本相应也上涨；市场不好，地价便宜，拿地成本低，但这个城市好就卖得好，但由于市场不好也没有资金拿地。但是大企业就可以错位发展，每年都有几个城市只卖楼不买地，有几个城市通过集团调配资金买地，并不需要当地项目销售回款。

第四，中小企业投资的容错能力太弱。大型企业一年拍200块地，其中拍错20块，比例只占10%。但是，中小企业一年就买了3块地，错2块，那出错率就是66.6%。很多企业一年就买一块，结果还错了，那出错率就是100%，对于中小企业来讲就是万劫不复。

对于房企转型，林中认为，转型要根据每个企业不同的情况，每个企业的优势和具有独特的竞争力去走一条自己适合自己的路。“不同的企业有不同的选择，走一条适合自己的路是最重要的。”

第一，中国的房地产市场非常大、周期依然很长，预计今年成交量不会少于13万亿，至少未来10-15年的城镇化速度还是非常快，行业成长空间还很大。发达国家的经验来看，大企业的市场容量基本上是7%-8%，中国虽然大企业多，但还远没到7%-8%。现在市场的1%是1300亿，做到5%就是6500亿，房地产企业在其中的成长空间很大，行业天花板依然很高。

第二，房地产产业链很长且处于整合定位，家电、钢材、水泥、家具等产业链和地产有密切的关系，同时房地产+的空间非常具有想象力。

第三，房地产存量市场非常大，中国现在的住宅存量市场是240亿平方米，未来按照14亿人口，人均30平方米计算将会达到400亿平方米的存量。围绕着存量市场，资产管理、住房租赁、二手房交易……会产生非常多的生意。

林中表示，你要走过那扇窄门，此后的道路才能越走越宽。

中小企业在未来面临着前所未有挑战和生存压力，那么在优胜劣汰的市场法则下，如何自我救赎，小而美的企业如何赢取更多的生存空间？参与住房合作，推动房地产多元供给制度的建立并发展，也许正是一部分企业转型之路。