提到“房地产众筹”你脑海中浮现的是什么？

“众筹买房”“低价格”……

还是“众筹炒房”“很多人抽一套房子”……

什么？不对！

难道是我开打的姿势不对吗？

那么就让“老司机”教你房地产众筹正确的姿势吧。

2012年美国网站Fundrise将众筹的概念引入房地产领域，诞生了最初的“房地产众筹”模式，即Fundrise提供住宅地产、商业地产及旅游地产等各种类型的不动产项目，投资人参与这些项目的投资，共同拥有并共同获取项目对应房产的收益。

随后2014年房地产众筹的概念被引入中国，并迅速与房地产营销密切结合，在开发商和互联网平台的共同炒作下，众筹成为了2015年房地产创新营销的手段之一，“众筹购房”“众筹销售”等一系列营销事件迅速让房地产众筹变为市场中炙手可热的新名词。

也正是藉于此，房地产众筹被与房地产营销划上了等号，随着部分城市的限购与房价飞涨，房地产众筹也成为众筹炒房的代名词。

然而，如果单纯认为房地产众筹仅仅是通过众筹买房子或者是开发商的营销手段，那只能说明你没有看懂房地产众筹。

与2012年Fundrise建立时不同，如今的房地产众筹已经成为了对房地产行业的互联网金融解决方案，不仅仅是卖房子或者是集资投资房产这样简单，他包含了传统房地产营销、企业和房地产项目融资、家居和生活方式的升级变革以及住房合作等众多方面。因此现在的房地产众筹不再单纯是融资行为或者是营销行为，而是对房地产行业传统发展模式的改造和升级。

我们将在今后的时间陆续向大家展示房地产众筹涉及到的每个领域。

我们先从住房合作开始：

首选，你听说过“住房合作社” 吗？

没有？住房合作社是房地产众筹的重要内涵，其在世界各国的住房体系中占据着相当的比重并承担者极为重要的作用。

什么，没听说过？

不要紧，接下来让“老司机”告诉你。

住房合作社是城镇居民为解决住房问题而成立的相互合作的非盈利性社会组织。国际建房与储蓄组织联盟对住房合作社的解释为：“它足一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属于集体合作性质。”

中国过去几十年存在的单位福利分房以及1994年以后出现的“房改房”都存在着住房合作社的影子。而要深刻的理解住房合作社那就先看看什么是合作社。

“合作社”这个名词并不陌生，供销合作社、信用合作社甚至到后来的人民公社都是合作社的分类之一。

国际劳工局出版的《合作事业教程》认为合作社是不同数额的人为了解决相同的经济困难，在权利与义务平等的基础上，依照其自由意志相互结合，以经营他们共同需要的业务，风险自负；并为了相互间物质的与精神的利益，共同利用此一业务，以解决他们自身的经济困难。”

1995年，在国际合作社联盟成立100周年代表大会上，给出了合作社的权威性定义，即“合作社是自愿联合起来的人们通过联合所有与民主控制的企业来满足他们共同的经济、社会与文化的需求与抱负的自治联合体。”

目前为止，大多数人公认的世界上第一个合作社是1844年在英国建立的罗虚代尔公平先锋社。而罗虚代尔公平先锋社的成功是在无数次的失败后诞生的。

罗伯特·欧文、圣西门和傅立叶

18世纪后期，自英国而起的工业革命形成了社会化的大生产和工厂制度，合作经济思想就在此时诞生，最早对合作社进行探索的是空想社会主义学派。空想社会主义思想最早见于16世纪托马斯·莫尔的《乌托邦》一书，到19世纪初期发展到鼎盛时期，著名代表人物为法国的圣西门、傅立叶和英国的罗伯特·欧文，他们提出医治社会病症的药方是组织合作社，这种合作思想奠定了后来合作经济的基础。

罗伯特·欧文

1824年，欧文及其追随者在美国印第安纳州建立了新和谐公社。试验曾一度生机勃勃，但后来由于各种原因，试验宣告失败。1839年，欧文和他的信徒们又组建了一个“皇后林新村”，亦称“和谐大厦”，也以失败告终。

1825年英国罗伯特·欧文在印第安纳的纽哈蒙尼建立的新和谐公社

在英国，从1817年欧文首次提出合作新村计划到1840年的20多年间，受欧文合作社思想鼓舞，英国的合作运动蜂拥而起。据有关文献记载，到1829年在英国成立过的合作社至少有300个以上，但这些合作社最后几乎都以失败告终。

1844年12月21日，在欧文的学生胡瓦斯和柯柏尔的帮助下，由28名工人联合创办的合作商店在英格兰西北部的兰开夏郡的罗虚代尔镇开张了，商店取名罗虚代尔公平先锋社。

罗虚代尔公平先锋社成立

罗虚代尔公平先锋社成立的目的是向社员供应生活用品，以减轻所受中间商的盘剥，改善他们的生活状况。

在成立之初，由于资金匮乏，商店只出售面粉、燕麦片、黄油、食糖、蜡烛等少量生活必需品，每天营业两个小时，由 28 个社员轮流担任售货员。到1880年，社员人数已达1万余人。因社员人数不断增多，分布地域日益扩大，先锋社不得不陆续增设零售网点。

罗虚代尔公平先锋社成为世界上第一个举办成功的合作社，1900年，全英国注册的合作社已达1439个，社员170多万人。

1895年国际合作社联盟（ICA）在伦敦成立时，罗虚代尔原则被列入联盟章程，成为各国合作社共同遵守的准则。在100年后，国际合作社联盟对合作社原则做了进一步修订，将其概括为 7 项：

• 第一项：自愿与开放的社员资格。合作社是自愿加入的组织，它向能够利用其服务并愿意承担社员责任的所有人开放，没有性别、社会、种族、政治或宗教的歧视。
• 第二项：民主控制。合作社是由社员控制的民主组织，社员主动参与政策制定和决策。由社员选举产生的代表对全体社员负责。社员通过以下程序行使民主控制：在第一级合作社，社员拥有平等投票权（一人一票）；其他层次的合作社也应以民主的方式组织。
• 第三项：社员的经济参与。合作社资本由社员公平出资，并实行民主控制。合作社的资本通常至少有一部分是合作社的共同财产。作为取得社员资格的条件而应认缴的资本，如果有报酬的话，通常只能收取有限报酬。盈余分配应用于下述某项或全部目的：发展合作社（可采取设立公积金的形式，公积金至少有一部分是不可分割的）；按社员同合作社交易额的比例向社员返利；支持社员认可的其他活动。
• 第四项：自治与独立。合作社是由其社员控制的自治、自助组织。如果合作社要与其他组织（包括政府）达成协议，或从外部筹措资本，应在确保社员民主控制和合作社自治的前提下进行。
• 第五项：教育、培训和告知。合作社要向其社员、社员选举产生的代表、管理人员及雇员等合作社所有成员提供教育和培训，以提高他们的能力，使其能够更有效地为合作社的发展作贡献。合作社要把合作的性质及优越性告知公众，尤其是青年和舆论带头人。
• 第六项：合作社之间的合作。合作社要通过与地方性、全国性和国际间的组织机构一起工作，来最有效地为社员服务，加强合作社运动。
• 第七项：关心社区。合作社通过其社员认可的政策，为社区持续发展作贡献。

国际合作社联盟现有来自全球93个国家的268个会员组织（根据ICA2014年5月统计），代表的合作社达75万多个，股东总数10亿人。上述这些原则是各国合作社存在和发展的基础，国际合作社联盟中针对住房合作专门成立了国际合作社住房组织（ICAHousing），这些原则也是住房合作社在建立和发展的基石。

中国历史上第一个合作社产生于1918年，是由北大倡导合作思想的胡钧教授及其学生们共同组织创办的“北大消费公社”。下一次，“老司机”将为你解锁合作社在中国的发展。

另外提一下，中国共产党领导下的第一个合作社是1922年9月由李立三、毛泽东等人在安源创办的“路矿工人消费合作社”。