周一下午，小米联合华润竞得北京昌平区一宗地块，雷布斯（雷军）要进军地产还是小米要成为地产的搅局者？这并非小米第一次与房地产发生联系，2017年有消息称万科将与小米众筹合作开发北京海淀永丰自持地块，虽然这一构想被叫停，但此次小米与华润合作在二级市场拿地还是引发了人们更多的猜想，雷军是否要再次入局住房合作市场。

小米华润拿地后的海报

根据北京市规划和国土资源管理委员会信息显示，11月4日，小米集团旗下广州小米通讯技术有限公司与北京润置商业运营管理有限公司，联合竞得北京市昌平区沙河镇七里渠南北村土地一级开发项目CP00-1600-0016、CP00-1804-0007地块，土地性质为F2公建混合住宅用地，建设用地面积46848.301平方米，规划建筑面积137272平方米，以26.57亿元起始成交。

关于此次拿地，小米方面对媒体表示：“不予置评”。但据媒体报道，有接近小米的知情人士表示，与华润联合拿地，是华润主导开发，“小米相当于华润事先已经找到的定向客户，实际上就是华润会为小米开发新的办公区”。

那么，小米能否成为住房合作的参与者？

最终用户介入项目拿地 房地产合作开发建房端倪初现

根据挂牌文件显示，该项目须符合北京市昌平区的产业发展方向，竞得人须对地上公建建筑规模的50%自持，自持年限不低于20年。

通常F1以住宅占70%，公建占30%；F2公建占70%，住宅占30%；F3是纯公建用地。公共建筑用地是指公共文化、体育、娱乐、机关、团体、科研、设计、教育、医卫、慈善等建筑用地。

中原地产首席分析师张大伟表示，在当下的土地市场，房地产企业对公建类地块运营办法不足，特别是位置相对一般的地块。这种情况下，如果像小米这样的使用者，直接参与这部分土地的开发，房企拿地成本将会降低，这种模式也可能在未来土地市场频繁出现。

在房企联合拿地已经成为主流的市场环境下，房企与互联网企业的联合拿地是否意味着地产行业的发展路径已经开始变革，用户端正式从拿地环节开始介入项目，这也是住房合作模式与传统房地产开发的巨大区别之一。

小米也早就有通过众筹模式盖房的想法，2014年，雷军在与郁亮会谈时表示，可以用互联网思维的“小米模式”去盖房：一批想买房、又嫌房价太贵的人组成合伙企业，集资筹钱去买地；根据客户群的住房需求，挑选好的户型并公示征求意见；施工环节外包给建筑企业；将地皮价加钢筋水泥加税的总和定为房屋售价，没有中间成本，房价自然会降。

张大伟也表示，这不仅是一次地产公司与互联网公司的跨界合作，也是首次买者和卖者的合作拿地。小米此次是作为商服地块的主要使用者，直接从土地开发阶段介入，有利于降低其未来购买商服项目的成本，同时减轻华润的资金及其在商服部分的库存压力，增加住宅部分的利润。另外，针对住宅部分限竞房的销售，双方也有合作的可能性，因为小米有大量的需求存在。

在目前的房地产和金融市场环境下，小米+华润的合作模式似乎为房地产的发展打开了新的一扇大门。

小米北京拿地的猜想 企业办公+员工自住

此前，小米在地产领域已经进行过多次尝试，就在雷军表示用小米模式去众筹盖房的当年，雷军旗下的顺为资本领投长租公寓品牌寓见和YOU+，正式进入长租公寓市场。2015年02月，顺为资本向互联网家装公司“爱空间”注资6000万。据第三方机构不完全统计，顺为资本于2018年内在房地产领域的相关投资交易共计5笔。

2017年3月，有消息称万科将与小米通过众筹的模式合作开发海淀永丰西北旺一块100%全自持的地块，小米以公司入股与万科共同持有项目产权，公司员工则可以通过众筹的形式以较低的成本获得房产的居住权，居住权仅可以在公司内部流通，这被认为是破局全自持项目的解决方案，但这一方案随后被政府叫停，方案也遭到万科的否认。

近5年，小米与万科、华润、金地、金茂、正荣等多家开发商在智能家居等领域展开深入的合作，而小米也开始直接出现在多地的土地市场中。小米曾在招股书里披露了旗下的3个产业园项目，占地面积达963亩。其中北京海淀产业园、北京产业园和广州琶洲CBD产业园占地为34.8万平方米、19.1万平方米和10.3万平方米。此外，小米旗下包括广州小米信息、小米电子产品、北京多看科技、小米科技以及小米移动等多家子公司都拥有土地资产，分布在广州、北京等地。土地产权为50年，土地性质以研发、工业用地为主。

小米招股书中公司及旗下公司持有的土地

这次与华润联合竞得的地块也是小米首次涉及住宅用地，其中30%面积的住宅用地也是行业关注的焦点，挂牌文件要求，宗地中商品住房销售均价不超过54197元/平方米，且最高销售单价不得超过56907元/平方米。居住建筑规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上且商品住房取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后五年内不得出售。

雷军曾说自己如果要做房地产的第一口号就是要解放一代年轻人，让大家不要为这种事情操心，要把房价也拉下来三分之一甚至二分之一。而通过住房合作的模式正是实现这一理想的最有效途径之一。

和硕机构首席分析师郭毅分析认为小米与华润之间的牵手，是一场双赢的合作。小米由于自身属于互联网公司，并不具备拿地资质，在房地产后期管理上也不具备管理能力，出于控制成本的考量，必然选择与开发商合作的方式，而对于华润来讲，基于F2用地公建占70%、住宅占30%的特质，也不会由房地产商单独拿地。因此，通过与小米集团的合作，地块销售具备了明确的目标，压力得到缓解；同时，双方实现成本分摊，是理想化双赢结果。

而这也恰是住房合作模式希望达到的效果。