中国房地产众筹联盟秘书长、中民普惠金融董事长庄诺

庄诺用“铜铁时代”比喻当下的房地产发展阶段。前所未有的“五限”（限购、限贷、限售、限价、限商），意在用行政手段压抑房地产的高暴利、高增长，只有经受住“精炼”的开发商方能“成钢”。

用行政手段管控行业的“五限”手段会持续多久？庄诺认为，两到三年内，中国房地产行业应该会处在这种“五限”阶段。他表示，行政手段肯定是短期的、不可持续的，但同时很有必要，能挤压泡沫，防止市场陷入疯狂。

他认为未来是存量房的时代，开发商必须从资产运营中挖掘价值。根据瑞银在2016年的统计报告，中国家庭财富超过160万亿元，其中57%是不动产，43%是流动的金融产品。也就是说，中国家庭有大约100万亿的财富沉淀在社区里，“存量房是中国最大的资产管理”。

庄诺说，中国房屋产权有70年，但过去开发商从拿地到楼盘销售交付完毕，平均用时3～4年，此后就跟房子再无关系。未来开发商将更加注重后续的66年时间，关注如何对社区和资产进行持续的运营。

拿地自持就是行业中非常重要的变化。“万科采取自持拿地，就是已经是把短平快的思维放弃掉了，留下房子做长线投资。开发商变成运营商，后面收益慢慢回来，可能是会很长，但是算账的时候是能算过来的。”

过去二三十年来，开发商都以土地作为最核心的要素，围绕土地的开发来构成自己的竞争力。当拿地要求和门槛提高，“原料”市场变了，开发商的“算账”能力和发展模式都会随之而变。自持拿地之后如何算账？转售为租能够满足开发商的盈利要求吗？资本市场上的投资者接受这个新事物吗？

庄诺列举了自持拿地的三个好处。首先是细水长流，转售为租，能带来每年稳定的现金流；其次是，资产掌握在手，企业的负债表会很好看；最后是融资能力变强，过去开发商用土地融资，如今可以用自持物业进行融资。

他提到，过去房屋出售要缴纳土地增值税和营业税，如果是出租，则不用缴纳这两项税收，加起来可以降低10%左右的成本。未来如果政策鼓励租房，房租可以抵税，而且租房不用缴纳房产税，成本可以进一步下降，也会鼓励人们的观念从买房转向租房。

此外，自持的房产是会增值的，那么公司的账面上还会有浮盈。

这种引入了自持在内的多种拿地条件，很大程度上会改变行业的规则，这种拿地“门槛”提高的趋势是短期的还是长期的？庄诺的判断是：长期的。

他观察到龙头房企中，万科、碧桂园等房企开始关注自持物业，中海、绿城等也注重物业的自持管理，显然，行业中可以挖掘的方向非常多。

而他所在的中民普惠专注于社区的普惠金融。中民普惠是中民投旗下中民未来设立的社区金融服务平台，近两年来，这家金融机构通过中民未来的资源跟社区合作，目前已经接触近5亿平方米的社区面积、近300万套房子、近两千万居住人口、约1700个社区。如此巨大的存量资产，对金融产品的应用是一个很好的场景。

如何应用？中民普惠正在研究一些新型的普惠金融产品，例如离婚贷（协助离婚双方作财产分割）、无息牙贷（为牙齿的治疗提供贷款）、零利息生育贷（支持产妇的产后康复消费）等等，此外还有针对中老年人的理财产品。这些人群和产品品类，都是传统的银行难以触及的人群，中民普惠可以形成补充，唯一的条件是：他们的普惠产品只针对社区内的业主和住户，这也是这类普惠金融产品进行风险管控的核心一环。

庄诺的假设是，物业跟住户有天然的信赖关系，推广金融理财产品也更能被社区居民接受，他相信零抵押、零利息、零首付的金融产品为业主提供贷款，解决业主的财务难题，还能够进一步初进业主跟社区的信任。

中民普惠还考虑在社区内放置自动贷款机，语音申请，面部识别，为业主迅速放款。“风控怎么做？我们管控着社区的物业，掌握社区居民的大数据，也对每户家庭的情况比银行更熟悉。大不了业主跑了，房子也跑不了。”

目前中民普惠的直接员工大约400多人，通过与13家物业管理公司合作。这13家物管公司的5万多名员工，今年在社区内提供金融服务的签约额预计可以达到150亿元。其中，今年三四五月的签约金额已超过15亿元。可见物业跟居民的信任基础却是促进的社区金融业务的展开。

如今碧桂园、恒大等龙头房企都拥有自己的金融牌照，构成社区开发和服务的闭环。开发商也开始争夺社区金融这个市场。对此，庄诺表示，社区金融市场非常大，各个玩家之间并不冲突，此外还有大量开发商不拥有相应的金融牌照，金融机构的进驻和合作受到欢迎。

（来源：网易房产）