在国内众筹相关法律法规尚不完善的情况下，房地产众筹在吸引诸多眼球的同时，也面临着一系列的争议，例如法律障碍如何突破，互联网创新尝试的后果等话题让市场对这一新生事物保持谨慎观望状态。

判断中国房地产众筹未来到底行不行，现在还为时尚早，但了解潜在风险，如何为这一新生事物创造健康环境却极为迫切。

2015年3月4日，中关村股权投资协会执行秘书长尹志平，在微信朋友圈发起“众筹买房”项目，运作的项目“众筹家园”位于河北省沧州市政府正在推广的中捷高新产业园区。

这个“众筹家园”项目，比市场水平便宜约30%。无论是投资还是自住都很合适，很快通过审核的人数在短短两周超过100人。

尹志平特地做了一张表格，记录了这一百多人的基本信息。这些人的共同特点是：北京金融街和IT界的中高层，具备创新意识和冒险精神。尹志平事后在面对媒体采访时表示，这是国内首个众筹买房项目。

中国众筹买房初现端倪是在十年前。之所以被定义成新生形态，是因为伴随着互联网平台及多样化金融工具的加入，当十年后重新回归市场，当下中国房地产众筹早已不同于当初的“个人集资建房”那么简单。对于参与者来说，与其说是信心满满，不如说是小马过河，重在突破。

房地产众筹这个新生的行业模式，发展起步虽然晚，过程也的确不乏颠簸，但确实也有扎实的成长。近日在北京举行的“2016第二届中国房地产众筹联盟峰会”上，中国房地产业协会会长刘志峰透露，截至2015年底，我国房地产众筹平台达到20家，共有156个项目实施，累计众筹资金20亿元。

去年万科、绿地、万通、碧桂园、平安集团等25家企业发起了中国房地产众筹联盟。冯仑作为万通控股董事长，目前还有一个身份，是中国房地产众筹联盟轮值主席。

冯仑在上述峰会上表示，解决中低收入人群住房问题方法很多，众筹是一种有自主居住的房屋产权性质的解决方案。众多房地产众筹联盟成员表示，为了让这个“新生儿”能够在未来更加稳健地成长下去，众筹买房旨在“众筹降房价，拒绝众筹炒房”。

房地产众筹中国“试跑”

房地产众筹起源于美国。2012年，奥巴马签署了“振兴企业法案”，即是著名的JOBS法案，为网络众筹的发展提供了良好的大环境，各种通过网络进行借贷的P2P网站犹如雨后春笋般茁壮成长。

Lending Club和Prosper都是这类P2P网站的先驱。此后，在P2P网站的基础上，又衍生出了借贷买房，购房众筹等网站也应运而生，也称为P2RE（Peer To Real Estate）

Patch of Land， Realty Shares， Realty Mogul和Real Crowd都是这类典型的网络众筹网站，为投资人或投资机构以及筹款方提供网络平台，促成交易，从而繁荣房地产市场，创造就业机会，并刺激当地和全国的经济发展。

Patch of Land联合创始人及CEO贾森·佛里顿说，他的创业灵感源于一次房地产拍卖。他早年在芝加哥参加住宅拍卖会时，不经意间发现大批芝加哥的街区因无人收购而沦为荒地。尽管其中很多都是不错的房产，但在2010年的美国房产萧条期，这些废弃的房屋根本无人问津。更糟糕的是，这些废旧房屋还会滋生新的犯罪，拖累当地治安，而邻居的房产价值也随之跟着下滑。

在拍卖会上，贾森发现，来竞拍的总是同一拨人，对值数百万美元的商用楼趋之若鹜，被贾森视为房地产中坚力量的住宅楼却门口罗雀。也就是在那个时候，贾森意识到，这类遭市场遇冷的废旧房屋潜力无限，而传统银行对“增值功能”的一知半解，甚至拒绝对此类房屋提供资金，这为创业做专业众筹购房网提供了机会。

2013年，美国证券交易委员会的证券法通过一项名为“大范围融资”的新法，允许公开募款后，Patch of Land立刻推出了他们的第一个项目。此项目共募集资金超过1600万美元，为90个房地产开发项目提供资金，并已将400万美元获利返还给投资者。

我国房地产众筹始于2014年下半年，但是规模不大，并没有带来很大的效应，直到2015年，房地产面临去库存的巨大压力，房地产众筹试水才渐渐兴起。

在我国，房地产众筹大概分为三种模式，分别是房产拍卖、众筹投资和自由筑屋三种形式。具体来说，其中房产拍卖就是将一套房产的底价拆分为若干等份供众筹参加者认购，然后进行网上拍卖，获得的溢价为投资人的回报。

第二种是众筹投资，也就是真正意义上的众筹。率先尝试的是平安旗下的平安好房，推出“海外众筹”的一个项目。这种模式被认为是股权众筹的一种衍生模式--通过股权众筹成立一家合伙制企业，并通过它持有房地产。收益可分为两种，一种是租金收益；一种是出售房子时房价升值带来的涨幅。

第三种就是自由筑屋。这个模式较前两种更加复杂，参与度更高。一般住宅项目就是先开发好，然后做销售，是以产品为导向而不是以用户需求为导向。

提出自由筑屋概念的冯仑则将这个过程反了过来。就是由购房者提出购房需求，然后找到自己亲朋好友一起团购，定制友邻，甚至可以参与到住宅项目的定制，例如户型、装修、公共空间、选择物业公司等环节。按需建房后收钱。

关于房地产众筹未来还可以有更多延伸，并不仅仅局限于这三种。

为何在此时被选中？

2015 年是众筹繁荣的一年。世界银行近日发布的《发展中国家众筹发展潜力报告》显示，众筹模式已在全球45个国家成为数十亿美元的产业。预计到2025年，中国众筹行业市场规模可达500亿美元（约合3000多亿元人民币）。市场规模之大，引来众多资本机构的青睐。

也是在这一年，中国房地产众筹首次迎来了新的发展际遇。据统计，目前国内参与房地产众筹的房地产开发企业达到了11家，分别是万科、万达、远洋、绿地、绿城、碧桂园、方兴、众美、当代置业、保利、富力。为什么房地产企业如此热衷众筹模式呢？究其原因在于房地产市场供求关系的逆转。

首先，作为一种项目新融资手段，众筹已有 6年历史，这主要由两个最著名的在线众筹网站 Indiegogo（2008）和 Kickstarter （2009）引发。网信金融旗下股权众筹平台“原始会”，上线九个月便完成1.2亿元股权融资。相比而言，众筹比其他融资方式更为快捷和低成本。

其次，房地产行业的黄金时代已经过去了。一位不愿透露姓名的房企高管认为， “政府卖地－开发商拿地、银行贷款－开发销售”的模式已不可持续，现在，房地产进入白银时代以后，典型的特点就是库存量高企，开发商的房子不好卖。那么，众筹可以解救库存，“造房子的时候就有人来买了，是定制化的，开发商库存压力和销售压力没有了，所以，以后开发商的发展之路是‘轻资产，重运营’。”

但是，需要注意的是，房地产众筹和房产预售在本质上有着差别，二者利益并不共向，利益的来源不共向，利益的实现节点不一样，二者在风险程度上有着很大的不同，在利益上也有着天壤之别。“众筹就好比是大伙集体出力或者出资干一件事，它的目的只有一个，那就是共同受益，利益分享”。

某外资银行负责大客户业务的曹莉称，“房地产众筹其实就是一个去中介化的过程，以前中介方利用的就是买卖双方之间的信息不对等，而作为中立的平台，众筹平台就是帮助发起方和投资人实现双方信息公开，打破这种不对等。”

降低房价还是营销噱头？

在不久前的房地产众筹联盟上，联盟成员企业表示，众筹房地产的目的是众筹降低房价，而不是炒房。

但也有相左声音，中原房地产分析师张大伟认为，众筹对房价的影响并不大。在目前的房地产项目开发成本里，项目的地段已经基本决定了产品的价格，相较于大头的固定成本，在营销和融资上压缩成本可能只是杯水车薪。他认为，特别是融资成本上，众筹的定制化服务中，与客户协商定制可能会延长项目完成的时间，而这期间各项成本是增加的。

某众筹平台负责人表示，房地产众筹的核心在于房价的透明化，以前消费者买房子是被动的，不知道房子的真实成本价，现在这些成本在众筹平台上是对外公布的，消费者可以提前决策。

随着鱼虾混杂的房企越来越多地进入这个领域，一些房企热衷的“众筹”，并非真众筹，而是一种营销噱头。市场繁荣的背后却存在隐忧，无论在国内还是国外。

众筹表面上似乎打消了一些竖立在消费者和投资者面前的屏障，让信息有可能流通得更加顺畅，但实质上正是因为这个过程的门槛降低，把一些不成熟的投资者带进了一个发行人欺诈概率更高的全新市场。因为众筹的投资回报率甚至比风投还要低。

目前，在我国针对众筹模式探索，公认风险有很多，最大的是法律风险，要注意非法集资、金融欺诈、洗钱等风险问题，以及知识产权保护的问题。

《证券法》规定，向不特定对象发行证券、向特定对象发行证券累计超过200人，都算是公开发行证券，必须通过证监会或国务院授权的部门核准，需要在交易所遵循一系列规则才能交易。

此外，没有特别的规定适用于众筹监管。按照公司法、证券法要求，证监会目前对众筹有几条监管红线：一是股东人数，有限责任公司股东人数不得超过50人，未公开发行的股份有限公司股东人数不得超过200人；二是投资者必须是特定的合格投资者，但是什么是特定的合格投资者，并没有准确定义。

对比国外，美国有JOBS法案（Jumpstart Our Business Startups Act，即美国于2012年4月颁布的《初创期企业推动法案》）。美国JOBS法案允许中小企业在众筹融资平台上进行股权融资，回报不再局限于实物，同时也做出了一些保护投资者利益的规定。该法案规定美国众筹平台需要向SEC注册成为证券经纪交易商或融资平台，进行信息披露、对投资人进行风险提示教育。

在这个法案里，众筹被称作在线融资，是要通过互联网进行的，而不是一群人在线下已经把项目商量好了，然后拿到线上去筹钱。恰恰在国内，目前大多数项目还围绕在熟人之间，都是熟人经济。这个过程中，审查和监督机制该如何建立，目前尚未有完整的法规出台，存在有较大的灰色空间。

近日，北上广深等一线城市，就互联网金融平台利用众筹炒房行为予以表态，深圳市正式对全市互联网金融企业下发了一份《关于严禁开展众筹炒楼房地产金融业务，加强金融风险防控的通知》。

《通知》指出，近期该市部分房地产企业、房地产中介、众筹、P2P等机构平台推出“众筹炒楼”房地产金融业务，即通过微信、互联网等平台筹集投资人资金，合伙购买房产。

深圳出台的文件认为，此类行为不仅涉嫌非法集资，存在投资人资金被非法利用风险，易引发“维权”事件，也涉嫌规避国家有关监管政策，让购买力不足或由于限购无法购房的人违规购买房产，增加了房价波动情况下违约概率，极易引发系统性金融风险，对深圳市的金融市场带来不稳定因素。

“股权众筹融资是基于互联网平台创新型的一种融资模式，证监会正在对股权众筹融资进行调研，适时将出台相关的指导意见，促进股权众筹融资的健康发展，保护投资者权益，防范投资风险。” 证监会新闻发言人张晓军表示。

业内人士也期待尽快出台相关法律法规，监管众筹业的发展。尤其是面对这样一个大有潜力可挖的市场。行业人士坚信，一旦法律法规出台，将迎来互联网股权众筹平台的“井喷式”发展，而房地产众筹也将可以在有法可依的环境下，有更多的发展和想象空间。

（来源：中国房地产金融）