在9月20日召开的中国房地产众筹联盟第一届理事会第一次会议上，青年建筑师、旅居瑞士学者、《不只是居住》一书的作者贾如君女士分享了瑞士百来年的房地产众筹建房经验，她希望通过瑞士一百年来在住房制度上的探索，为中国的住房制度的改革提供经验参考，并且可以为中国住房发展的未来找到一个可能性的方向。

▲《不只是居住》作者贾如君

贾如君：中国的商品房发展到现在经历了十八年，我们都知道住房有了问题，已经影响到每个人的生活，影响到社会，我们感觉到经济的压力，但是未来会发生什么，我们的希望是什么，前景是什么，其实都不知道。

但是对于瑞士来说，比我们快速城镇化开始的早，遇到过中国经历过的和没有遇到过的很多的问题，经过一百多年的反复调整，已经找出了非常成熟的住房建设的政策，其中一个非常重要的就是住房合作社。

我分享一下他们的经验，希望能够帮助大家看到未来的样子。

我是08年到瑞士的苏黎士，在那学习、工作、生活的，这是世界上公认的最富有，同时也是最宜居、最和谐的城市，孩子可以放心长大的地方。

他们如此成功，他们很自信的说有先进的住房政策，我会分三个部分介绍，首先述说一下现状和主要的角色：住房合作社，政府和盈利性建房者。

然后我们看这一百多年怎么跟住房做斗争的，这背后有什么规律性的东西存在，运用这些规律，我们可以理解中国的住房制度改革到了什么地方，未来的方向可能是什么。

今天我会谈很多非营利性的事情，非营利性和盈利性不是矛盾的，而是一起的。非营利性是让所有人更长远的赚更多、更好的钱。

现在苏黎世的住房市场分两个部分，盈利性住房和非营利性住房，盈利性是追求利润最大的，是私人建房者提供的，也就是房地产开发商。非营利性住房是以成本价或者低于成本价的价格提供住房，是政府和私人一块供应的，政府供应的是公租房，中国现在也有，还有一个是中国没有的，就是私人的非营利性建房者，主要的模式就是住房合作社。

住房合作社的概念大家都理解，本质上也是房地产开发商，为了避免这两者的混淆，我在后面的演讲里面都会更加清楚的说，这是营利性的建房者，而合作社是属于非营利性的私人建房者。现在我们看一下市场比例，3/4追求利润最大化，1/4是成本价的住房，其中包括政府、公租房，其他的非营利性基金，政府财产、公共基金和住房合作社，可以看到住房合作社在他们的非营利性住房里面，不仅仅是最主要的，几乎是绝对主要的私人供应非营利性住房的方式，而且整个非营利性住房的部分也是占绝大比例的。

2011年最新的政策，到2050年年底，非营利性住房的比例要从1/4提高到1/3，这意味着什么？意味着对于苏黎世这样的百年风雨城市来说，不断调高非营利性住房的比例，已经不是发生经济危机和社会危机之后的应急反应，而是提前39年进行了非常主动的，有意识的宏观调控，而对于苏黎世这样的1950年开始，城市就已经非常成熟，城区土地非常紧张的城市来说，这样要把市区的非营利性住房从1/4调到1/3，是需要政府付出很大的努力，也需要开发商和合作社配合政府做出很多的工作才可以完成的。

什么是住房合作社，要理解这个必须首先理解一个概念，什么是合作社？在中国好象一直不清楚是什么，但是实际上它是一个历史非常悠久，而且在世界上分布非常广，除了亚洲地区都非常非常多的，都说是现在的公司法人的形式，除了瑞士公司法里面，有一个名字就叫合作社，不是广告，就是非常正统的公司法的形式，为什么这么麻烦，除了中国1992年的现有的公司法还要加一个新的公司法，是因为他们提供的公司类型和现有的完全不一样。

主要有两个特点，第一个人数没有限制，股东随时可以加进来，随时可以走，第二股份金也没有限制，没有最低的限制。

苏黎世曾经有一个合作社，每个月付五分钱，到25块钱就可以当这个合作社的股东，非常适合大量的人群用非常少的金额一块众筹，虽然每个人的钱很少，筹起来的钱很大，就可以完成一个很大的项目，比如说房地产开发。

第二个特点是没有控股股东。

在合作社里面，所有股东不管持股多少，投票决定权完全一样，这个在合作社里面通常跟住房大小有关。这个时候我们怎么投票，更重要的是公司的章程，这是受法律保护的，在瑞士你一定会在一个MIGROS买东西，到处都是，他们开银行，开超市，还有自己的教育机构，还卖衣服你可以想象到的所有的商业服务他们都在做，他们原来是股份制公司，后来他们的创始人之后把这个公司变成了合作社，而且写清楚不是以公司利益最大化为目标，而是以公司可持续发展为目标，同时要兼顾社会文化其他方面，现在它是瑞士最成功的零售商。

瑞士另外一家零售商，COOP，也是合作社，除此之外，瑞士的第三大银行也是合作社。合作社作为众筹公司，可以经营市场上可以想象到的所有的商业行为，住房的合作社只是小的，但是是很主要的分支。

合作社既然是一种公司，当然可以赚钱，可以是盈利性的，也可以是非营利性的，但是如果合作社希望得到政府的支持，还有联盟的支持，那么他需要在自己的公司章程里面写清楚，比如说这个例子就是住房合作社的不动产不可做任何投机行为，住房合作社的运营方式是非营利性的，继续写清楚什么是非营利性的，是以成本租金为基础来管理和出租住宅和办公空间的，不只是经营住宅空间，还经营办公空间，甚至商铺。

合作社用这种方式私人提供非营利性住房，有什么特点呢，和一般的公租房，经济适用房有什么区别，他的股东是集投资者、建设者、运营者与一体，首先股东购买合作社的股票成为股东，拥有了这个公司，有权参与这个公司所有房产发展的全过程。从设计开始可以参与，当你的生活需求改变的时候，可以很快的大家开一个会，我的房子有小孩，我想要大户型，或者现在市面上有小户型，可以随时改变性质。可以长期的使住房保持很好的状态，住房老化之后可以开会商量，进行局部的修改维护，还是全部推倒之后重建一个新的住房。

还可以给自己提供各种各样的社区服务，幼儿园，图书馆等等，只要这个事情是大家都觉得愿意做的，投票通过我们就可以一块做起来。现在苏黎世有123家这样的合作社，最小的就是一个房子，最大的分布在所有的街区，对于小城市来说已经很多了。

股东只是在自己运营自己的房产，但是并没有住进去，怎么住进去呢，房产是合作社公司法人所有的，私人住进去的时候要跟合作社签订第二份合约，租赁合约，合作社保障永久性的以成本价提供住房服务，和一般的租赁房有什么区别，我同时是合作社的股东，只要不违反公司的章程，可以永久在这里住下去，而且一直享受的是成本价的住房，我的小孩和亲属是有合作社股东的继承权的，长大之后需要买房子，可以在合作社申请新的住房，而且申请表上有优先权。

所以我们看到祖孙一代两代，三代四代都住在合作社里面，这是非常温暖，非常有居住感，非常有安全感的自住房的形式。

第二个特点，低价但是不低成本，不低质量。合作社的住房平均比市场住房便宜30%，但是并不是质量低，因为大家自己拿钱自己盖房子，装修给自己住的心态是完全不一样的。这个统计里面，我们可以看到所有的粉红项都是合作社做的比市场其他的要高的。

为什么他们的质量那么高，价格那么低，唯一的价格的差别就在于他受公司保护，法律保护的非营利性，只在这里把价格降下来。

第三个特点，他是非营利性的，但是他是允许盈利的。因为你作为一个公司，你不盈利是活不下去的，发展不了，所以他是允许有合理的营业率，只是所有的盈利必须造福所有的股东，不能落入个人的腰包。

收入主要来自于房租，包括商铺的房租，住房的房租，办公空间的房租，花消方式跟一般的房地产一样，管理团队的费用，之后会按照政府的要求建立一个更新基金，为住宅以后的老化提前在成立第十一年的时候开始存款。

然后建立各种个性化的基金，你自己需要做什么事情，成立一个基金就可以了。

如果还有赢余，可以为股东的股份金提供非营利性的利率，抵抗通货膨胀。因为刚才说到的三的特点，苏黎世政府对他的总结是“私人拥有、为公众服务”。

正是因为这样，政府合作社之间有非常密切的关系。

政府在土地、资金、经验三方面支持合作社，包括五种工具，1924年的准则里面，五种工具就发展成熟了，到现在为止没有改变，长期的实践都是好用的。

第一个工具是出售土地使用权62年，之后30年一续，土地出让价格和地段没有关系，这些非营利性的用地是永久性的，如果合作社经营不善倒闭了，下面接手的也必须是非营利性建房者，政府永久以成本价购买优先权的，保证所有的房屋均匀的分布在城市的所有的地方，随着时间一点点累计起来，达到宏观调控的目标。

第二个工具，合作社一开始筹钱不会有很多的股东，为了加快融资，政府会购买10%的股票，转手卖给新的股东，或者政府长期持有。

第三个工具也是最最重要的，就是用养老保险提供市场利率的贷款，是市场利率，政府是赚钱的，和一般的银行有什么区别，在于他的还款的结构特别适合于合作社的经营方式，最高的年限会达到94%，我们只要众筹6%的钱就可以开始建设，还款期基本上在合作社的房子建完之后，左手拿到房租右手直接还给政府，在苏黎世这种大城市，现在在北上广深有一个以成本价经营的，质量很高的出租房，您绝对不愁房子出租的，所以这个现金流非常非常稳定，在那一百多年的时间里面，他们的政府认为这是养老保险基金最好，最能投资保值的方式。

第四个工具，提供经验的同时去监督和引导，合作社最开始可能会缺乏经验，可以向政府申请一到两名专家，其中有一名必须是财政专家，列席每次会议，帮助合作社完成这个合作，同时监督合作社的账目的运营行为。

只要合作社承诺是非营利性的，政府都给你以上的四种帮助，具体以后什么人住进去，这是合作社根据自己的经营需要选择的。

政府支持的最后的方式无息贴息贷款，由于会造成政府的亏本，在这个方面政府特别的谨慎，每四年就要审核一次住进去的人是什么样的收入和背景，给的量很少，大部分给了公租房，住房合作社里面只有6%拿到了这个贷款。

黑色的部分，绝大部分是养老保险提供的市场利率贷款，黑色的部分是政府给的购买的股份，最浅和最少的，可以忽略的部分是无息贴息贷款，政府给合作社的是不亏本可以持续的支持，但是他对合作社的生存是极端重要的，比任何机构都更重要。

红色的数据是苏黎世政府对合作社资金上的支持，绝大多数是养老保险给的不亏本的支持，蓝色的是合作社建房量，如果大家敏感的话，很快发现他们两个是完全对应的，而且没有任何的滞后性，意味着政府给贷款多，合作社建房就多，没有贷款就盖不起来，合作社是中低收入阶层，没有政府帮助是拿不到资源的，所以他们的生存高度依赖政府，这对政府来说，意味着政府可以利用合作社非常精确，非常强有力的完成对住房市场的宏观调控，每一个投资都可以精确的预计什么时候发生，发生在哪，让政府成为强有力的调控角色。

这个调控甚至会细致到房子什么样，人员结构什么样，政府可以在每一笔的贷款合同和土地合同里面很灵活的跟你签合约，查一下我们现在的政策是这样的，你配合我，所以合作社也是高度配合政府完成实施政策。

私人营利性建房者和非盈利的合作社之间的关系什么样？政府和合作社一块，已经足够担当提供成本价和低于成本价的住房。所以盈利性的建房者，开发商可以从提供成本价和低于成本价住房的政治人物里面完全的解放出来，专心的谋求自己的专业化的发展，为中高收入阶层提供好住房服务。而且他在与合作社的互动里面有非常非常多的合作模式和机会，形成一种轻资产的商业模式，带来巨大的商机，比如说合作社可以直接团购，也可以让房地产企业定制，或者是在合作社自己组织建房的时候，让房地产企业提供相关的专业的服务或者是在土地，客户资金上进行合作，比如说在书里面有一个例子，当时有一个房地产开发商有一块地，但是资金不够，就跟合作社合作，合作社提供资金，也把设计和建房合同给这个房地产开发商。

合作社是可以消除现有的库存和各种各样的老房，库存不光是住宅，也包括投资过度造成了空置的办公空间和经营不良的办公空间，都可以帮助房地产消化，转化为自己需要的非营利性住房。而且为以上的模式提供一个平台，比如说金融平台，组织平台，讨论的平台，这些都是很好的开展商业的机会。

刚才我们已经比较清楚苏黎世的现状，但是为什么会这样，并不是一开始就这样的，苏黎世1847年开始快速城镇化的，最初的70年里面，政府完全的相信市场的力量应该可以解决所有的问题，所以他认为商品房是可以解决所有的住房问题，政府的放任导致了1900年左右，苏黎世的住房情况极其严重，基本也可以描述中国现在的情况。

糟糕的住房情况叠加上1900年短暂的经济危机造成了苏黎世连续九次大规模的工人大罢工，政府不光靠警察平息，而且是调动了军队平息，社会影响非常的糟糕，面对这样的非常猛烈的社会大动荡，苏黎世政府历史上第一次说这个事情不能完全交给市场管，不能依靠商品房，政府需要出面负责，给所有人提供更健康、便宜的住宅，他们的目标人群除了中低收入还包括中产阶级收入比较少的人群，中产阶级收入较少的人群是有文化需求，如果我的钱都放在房贷里面，首先牺牲的就是文化的需求，这个对国家的经济和未来的发展都有负面的影响，所以目标人群很广。

苏黎世政府一开始跟我们也一样，首先想的也是自己弄，所以一开始想的就是公租房，自己出钱就可以了，但是因为政府的财力和人力比较有限，虽然盖的很漂亮，很体面，但是远远不能满足涌进城市的大量的人口。

住房的问题继续存在，第一次世界大战之后，结合经济危机，又一次出现了社会的动乱，这一次是全国性的经济危机的影响，所以出现的也是全国性的动乱，又一次不光是警察出来镇压，军队也出来镇压。

这些看起来非常漂亮的人，他们是骑兵，不是警察，他们是军队，正在和民众有冲突。

也是面对这样的全国性的动乱，瑞士联邦政府第一次出面说这个事情不能光靠市场，也不能光靠地方政府，中央政府也要出面管，第一次为非营利性住房建设拨款，而且促使各级政府完善相关的政策，我们刚刚说的准则，就是来自这次的中央政府的大力推动下才有的。

1927年，苏黎世政府决定全力的支持住房合作社，而不是支持公租房，我非常奇怪这个事情，因为我们觉得什么都应该靠公租房，怎么就公租房投没有了，太奇怪了，我问他们的官员为什么，他们有两个回答非常让我震惊，他说我们政府穷，苏黎世员工都是开奔驰的，教授的工资全世界最高，这样的政府说穷，我真的不能接受，但是这个官员说，我们的社会里面需要支付得起的住房人口实在太多，政府是真的没有钱。

第二个，他说人们不相信我们，什么都是选上来的政府，这样的政府他也说人民不相信我们，他们更愿意自己动手丰衣足食。

还有一个比较大的政治事件，苏黎世新市长被选上台的口号，我们不管左派还是右派，我们就全心全意的用合作社的形式把老百姓的住房问题解决好，就是因为这个原因受到大家的支持，上台了，现在的政治成熟的，一战之后经济也相对恢复了，所以引起了苏黎世历史上第一次合作社大规模的建设，占市场供应总额的近半，而且施工的质量和设计的品质都非常高，这是苏黎世历史上真的第一次为所有的社会阶层彻底解决的住房的问题。

政府摸着石头过河，确实没有经验，现在靠合作社建设，经济上来了，社会稳定了，是不是应该退出把一切让给市场呢，所以就把给合作社的经费削减成零，但是住房问题长期存在，政府一不干扰就加强，所以危机就又在酝酿当中，1933年的时候，受到世界经济危机的影响，苏黎世国内的经济危机开始下行，这个时候居住问题，加上经济危机，人们的思想非常的动摇，成为纳粹思想传播的动摇，政府搞了很多精神文明建设，塑造我们是一个团结的集体，我们在一起没有任何斗争分裂的金融宣传。

一方面玩虚的东西，一方面也玩实的东西，中央政府在一战之后就采取了极其成功的政策，大力推进非营利性住的建设，把原材料从前方撤回补给前方的建房市场，这是苏黎世历史上第二次大规模的建设，占到现在的住房供应总量的1/3，即使这么特殊的时期，里面的无息贷款的部分还是很少的，政府还是不亏本的状态做。而且这些政策非常的有效，二战期间没有出现经济的衰退和社会动乱，社会非常稳定，经济非常平稳，然后迅速进入了经济社会全面发展的黄金阶段，奠定了现在瑞士之所以富强的良好的基础。

因为它的成功和前面的失败，现在的成功，二战之后推进非营利性住房建设成为了各级政府常规政策。

好象现在不应该有问题了，但是总是有新的情况出现，而且政府还是缺乏经验，经过几次建设，市区的土地临近耗竭的时候，政府说就搞郊区化，但是苏黎世的城市1980年开始转型，不再是工业城市，而是逐渐的往金融业，服务业方向发展，新的产业和新的城市人需要回到城市生活，他们不能活在郊区，新进城的年轻人，从业人员，发现市区让给了高回报的金融业，开发高档商品房和写字楼，把房价炒的非常高，而房屋的质量，大家都跑郊区了，房子也不在市中心了，房子的质量年久失修，非常糟糕，他们要付非常高昂的房租，引起了苏黎士1980年青年运动，并且逐渐扩散，波及全国性的，后来瑞士人回顾，认为就是年轻人没有房子。

1991年，因为苏黎世八十年代的过渡开发，出现了全国性的银行业和房地产业的危机，不少银行重组。这些危机的出现明确，苏黎世政府开始调整错误的郊区化政府，说我们不能只是让人们在市区工作，我们需要让人重新回到市区居住，他们采取了一系列的措施来充分的利用市区，虽然现在的市区资源已经很有限了，但是还是要用市区的土地，做了一系列的工作，建立公众的基金会，重点放在原来市区的工业改造上，这是市区范围内留下的残存的比较大的供应量的土地。

主动参与到合作社开发的前期，保证不建立低密度的花园住房，而是更好的住房，而且作出城市的榜样，在上海外滩那样的地方，盖了最新的公租房，并且在公租房老化的时候为所有的合作社做出榜样，不是表面上进行小的翻修，保持低密度的状态，而是推倒重建，建成高密度的城市化的住房，制定了新的住房建设目标，让苏黎世变成宜居的城市，要给不同的人群提供居住的空间，进行分向讨论和落实，包括加强公交系统，做好住宅的保护工作，因为这些老房很可能会被拆掉。

到98年之后，他们终于去库存了，建设目标提前完成，2007年是苏黎世政府推进非营利性合作住房一百周年，新建的住房里面34%是非营利性住房。

正是政府这一系列的努力之后，苏黎世开始不断的被评为全球最佳宜居城市。政府向媒体发布了苏黎世极为成功的住房建设政策，虽然政府并没有直接建设，但是却起到至关重要的作用，主要是提供了土地的使用权，他们认为人群适当程度的混合对创造一个多样化的，宜居的城市很重要，这是他们理解的宜居，我们经常谈宜居，好象多种一点树就宜居了，不是这样的，人群适当混合，创造一个多样化的宜居城市很重要，在这样的背景下，他们2011年颁布了新的住房政策。

从这一百多年发展过程中，我们可以看到什么规律性的东西，可以说是铁的定律。

第一个是存在有倾向性的住房短缺，而且长期存在，不断恶化。社会中有没有人缺房，不是看住房总量，而是要关注住房供求双方的行为模式是否配合，要看供给结构是否配合。

只有供求双方的行为模式配合度会决定住房供应的强度，中高收入的人群，投资型的房产是可以提供高利润的回报，而且风险相对较小，作为一个经营房地产公司的老总，肯定更倾向于为这样的人群提供服务。

我作为公司的负责人，也不想提供这样的房产，风险大，利润空间又小，虽然说住房供应总量很大，但是是有倾向性的给一些人供房，而不给一些人供房，造成这些人有倾向性的缺房，但是并不会随着供应总量扩大而得到解决，根本的性质是我们两个人谈不来，我看你看不上，不是说现在，而是这一辈子都看不上，所以这个事情是根本的行为模式配合到一起造成的，不会随着时间的流逝和总量改变得到改善，而是会不断的加强。

使得市场房价被抬高，买不起的群体就会扩大，买房的中高收入者，把房子转卖转租的几率更大，我的收益更大，我购买投资性房产的愿望更强，购买的消费能力也更强，这个时候购房意愿更强烈，会无限的循环下去，大量的中低收入群体大量的缺乏来自一手住房的供应，相当于强有力的抽水的装置，把中低收储者的钱抽出来，去刺激投资房产的供销，直到中低收入者的钱弹尽粮绝，如果他们的个人消费能力不断的萎缩，就会造成这个社会长期不稳定，不安定，会造成这个社会的经济也是在一个消费力萎缩的状态，一旦这个社会出现经济危机，这些人的个人经济就会直接崩溃掉，我们在苏黎世历史上已经看到很多次，一旦出现严重的住房短缺，加上经济危机，很快就会引起大规模的持续的社会通胀。

最有效的解决方法，也是最符合市场经济的方式，就是配对，用非营利性建房者为这些需要自住房的中低收入阶层提供成本价的住房，专业的非盈利性建房者可以是政府，当政府的人力物力不够的时候，就需要由合作社这种非营利性建房者完成政府完成任务。

第二个规律，随着经济和城市的发展，贫富差距加大，需要不断提高非营利性住房的占有率，而且私人非营利性建房者扮演的角色越来越重要。

瑞士起点是零，现在是1/4，2050年到1/3，英国和荷兰也是这样，而且还经历了从营利性转变为非营利性的过程，荷兰是重商的国家，政府一开始要求如果你搞合作社，必须是盈利性的，不能破坏市场经济，但是之后也经过了瑞士这样的历史上的重大转折事件，政府开始系统的解决盈利性的房地产企业，而支持非营利性。

为什么英国、荷兰、瑞士，传统中我们认为最商业，最市场经济的国家会不断的提高市场当中成本价和低于成本价的住房比例，为什么非营利性的建房者合作社的作用越来越大，成本价住房调高的决定是大家投票出来的，不管是穷人还是富人，都会支持这样的政策，为什么会这样，是因为根据他们多年的经验，这些精明的人民和政府发现推进非营利性住房建设是等于保护自由商业和市场经济的。

为了拉动经济，维稳维和，政府需要大量的投入，财政压力很大，财政来自于税收，市场的税收就会加大，企业在这种情况下很难继续维持自由市场经济的，如果在贫富差距很大，社会分化拉大的时候，经济和社会发展的时候，相应的逐渐提高非营利性住房市场比例，就会使所有人获得长期的住房，让社会长期稳定和谐，不管哪一个阶层的人都有充分的消费能力，让政府无需有过多的补贴，财政负担非常小，这个时候税收就可以维持在一个水平，使得市场经济活跃。

瑞士大的合作设分布在大的城市，小的合作社分布在小城市，乡村据点，而中型合作社一半一半，越是北上广深这样的大城市，经济越发展，住房短缺越严重，这些地方需要更高比例的非营利性住房供应，如果政府单独供应，会造成负担过大，愈发需要大合作社，大规模的建设才可以完成这个调控任务，而小城市里面，住房短缺不严重，需要一些小规模的合作社就够了。

为了达成刚才说的不断调高非盈利性住房的比例，就应该是永久性的，不能是暂时性的。

非营利性住房的房屋所有权要保留在万也的非营利性建房者手里，不能给个人，个人只能有住房的使用权。

瑞士所有的非营利性住房的房屋所有权是绝对不会给个人，一定是在专业的非营利性建房者和政府手里。

用我们刚才了解的这些规律来理解中国现在发生的事情，住房制度改革初期，其实我们开始于百分之百非盈利性住房，没有市场，这使得政府的财政不能持续，知青返乡，大量的城市需要建设，政府的财政很紧张，政府就不再可能继续这样亏本的为所有人购房，急需私人参与，但是在1980年住房制度改革之后，出现了一个问题，他们搞了很多试点，但是私人盖了房子卖不出去，因为一开始面临的是一般的非营利性住房体系，面对的是房价过高的问题，而我们面对的是房价过低的问题，相反的问题就应该采用相反的原则，所以我们国家住房制度改革初期，就是要把这些房屋的所有权给个人，让他从单位，从国家手里流到个人手里，上市交易，抬到成本价之上，企业就可以获得利润，这是非常成功的改革，政府通过这样的过程，解决了财政亏本的漏洞，房企进来了，更高的质量，更多样化，政府筹集了很多的钱进行城市建设。这是成功的改革，但是我们就停在这里了，本来我们有政府这一个供房角色，现在又加了盈利性的房地产开发商，本来还应该加一个私人的非营利性建房者，但是我们就停在了这里，单一的供给方，百分之百的非营利性住房，就造成了住房短缺，而且会不断的加强。

98年，全面的住房商品化之后，国务院提出了要建立经济适用房为主的多层次的城镇住房供应体系，但是因为不多层次，只有一个房地产开发商，所以直到现在，这个目标都并没有建成，造成了政府虽然多次非常有诚意的大规模进行宏观调控，但是出现了房价越来越高的场面，因为房地产开发商负责了所有人的供应，一旦供应不及时，大家就说房地产开发商没有道德，这是非常没有必要的。

最近政府意识到这个问题，开始负责建设一些非营利性住房，但是因为延续了住房制度改革初期的特殊原则，仍然把所有权交给个人，不断的流失，政府完全达不到宏观调控的效果，而且会使以后的调控更加困难。

财政、社会、经济都是在不可持续的路上狂奔，根据规律，如果政府没有找到有效的配对的方式去干预，这种情况会继续的恶化，一旦出现经济问题，就会出现大规模的社会动乱。

我认为应该继续完成住房制度改革，我们需要保证非营利性住房是永久性的，为各个城市制定适合他们的非营利性住房建设目标，政府可以单独供应公租房的时候可以独立供应，但像北上广深政府单独供应的压力过大的时候，我们就需要增加私人的建房者帮助政府完成住房调控任务。

继续改革上面，我们天时地利都有，经济下行，全球危机已经出现了，新型的城镇化也给我们提供了很好的机会，如果我们把瑞士的城镇化的时间点和中国的城镇化时间点放在一起对照，这个附近就应该发生很多跟合作社有关的事情。联盟现在开会恰在此时。

合作社并不是舶来品，我们92年就有了暂行管理办法，03年出现了个人合作建房，如果把两者做起来，就可以中国人自己的住房合作社，永世长经济的方法完成社会主义的建设，这是完全符合中国国情的，而且我们是在多赢的局面里面。

我几乎可以看到以后发生的事情，在大家的努力之下，房地产这个行业能够往更成熟，更专业化的方向发展。而且在这个过程中，释放出巨大的商机，各位可能会带领你们的企业成为中国第二个阿里巴巴。