在9月20日召开的中国房地产众筹联盟第一届理事会第一次会议上，万科集团高级副总裁谭华杰以其在万科超过15年的从业经历和对房地产行业发展的长期研究，分析了世界上各个国家的五种住房政策后认为，住房合作模式是所有的住房供应当中最好的，因为它在解决住房效率方面，不弱于其他的任何模式，同时在稳定房价和防止对金融造成冲击方面又是效率最高的。

▲万科集团高级副总裁谭华杰

在发言中，他自曝在万科工作前的“屈辱”租房经历，从那时起他的心中就萌发合作建房的雏形，希望能帮助城市新移民更好的在这里生活，这也是16年来他心中始终的情结。

在他看来，众筹建房并不是新事物，合作建房已经成为欧洲第一大住房供应体系。瑞士在一战前后开始合作建房，距今已经有一百年了，已经是非常成熟的东西了。在当前国内各地地价高企的背景下，众筹一个房子不如去众筹一个城市。

谭华杰：2010到2011年，我们对全世界的住房政策进行了对比研究，总结出全世界住房政策的五种类型：

第二是弱干预模式。政府通过一些手段对房地产市场施加影响，以经济杠杆为基本方式。代表国家是日本，日本政府 通过市场化的手段影响房地产市场的供给。

第三是强干预模式。政府深入渗透到房地产市场的每个环节和细节，开发商和买房人的行为都在政府无微不至的关怀 下。代表国家是韩国，中国所有的调控手段都在韩国出现过。

第四是政府包办模式。全世界只有新加坡，新加坡85%的房子都是由政府提供的，这是新加坡政府的最主要的职能之 一。

第五是合作建房模式。我们选的是德国，德国二战之后建的房子，一半以上是合作社。

我们通过两个指标，来看哪一个模式更好。

第一个指标是解决居住问题的效益。

我们用这样一个指标衡量的，当从严重的住房短缺状态到达到1.1的套户比（套户比=厨卫浴齐全的成套住宅套数/常 住家庭户数）要多少年的时间，这是一个社会的整体住房供应基本达到满足社会供应的指标。

这个指标里美国、日本和德国并列第一。他们都用二十年的时间，基本解决了住房短缺问题。此外新加坡用了四十年 ，而韩国到目前为止套户比依然没有超过0.9。

第二个指标是评估不动产价格对金融带来的风险。

用的是住房价格和不动产价格的年度变动的差来衡量的。简单来说，这个经济体的房价，平均每年涨跌的绝对值越大 ，说明房价急剧的波动越大。

这个指标德国没有任何问题，房价波动差只有3%。第二是美国，房价波动差在6%。排第三的居然是日本，大家都知道 日本历史上的房价暴跌，但是日本的房价波动不是最吓人的。第四名是新加坡，虽然新加坡的房子都是政府盖的，但 事实上新加坡是全世界商品房价格最贵的城市之一。全球房价波动的冠军是韩国，韩国是全世界唯一一个房价变动的 差达到了17%的国家。

综合这两个指标，五种住房模式里面，最优的是德国模式，也就是合作模式。因为在解决住房效率方面，不弱于其他 的任何模式，在稳定房价和防止对金融造成冲击方面，毫无疑问也是效率最高的。

某种意义上来讲，社会合作模式是所有的住房供应当中最好的。

我认为众筹只是一个手段，是实现合作建房的一个手段。

“大师”的房地产众筹情结

我个人对这件事有一个情结，这要从第一年到深圳的故事讲起。

我在深圳一共租了四年房，其中搬了六次家，最恐怖的是第一次搬家。那时候自己租不起房，就跟一群同事合租。当 时是在一个互联网公司，人员流动性很大，几个月后，其中一个人就“消失”了，但他还欠了房东一个月房租。房东 就在一天的半夜12点把我们全部赶出来了，当时正下着大雨。

然后我就在工业区里找房子，到了大概一点的时候终于找到了住的地方，找了一个三轮车把我的东西都搬到了工人宿 舍，那是2000年的冬天。

后来，我去了一个房地产公司，后来知道这是全世界最大的房地产公司，而且最后做到了所谓的高管。

我一直在想，能不能做一些事情，让后来再到这个城市的年轻人不再受这样的屈辱。租房虽然辛苦，我们作为进城务 工人员是有觉悟要吃苦的，但是我觉得屈辱是很可怕的。没有犯任何的错误，却在半夜被人赶出来，这是很可怕的事 情，是地狱。

什么是天堂，就是每个人尽可能让别人过的好一些。我对两个事情最近比较感兴趣，一个是长租公寓，一个是合作建 房。合作建房是不是必要的，是不是可能的？如果是必要的，又是可能的，我们现在需要做什么？

关于合作建房的必要性，有三句话代表我的看法：

第一，高房价是摧毁年轻人幸福感的罪魁祸首

很多年前，有人把高房价归结为开发商坏，这个逻辑肯定是不成立的。后来大家发现开发商不是罪魁祸首，房价高是 因为地价高，地价高是因为地方政府太黑了，这也不是一个合理的解释。

真正的合理的解释是供给结构和需求结构的脱节，有一些是不可救药的，但是更多的是技术性的。不管高房价是什么 原因导致的，但是高房价是摧毁当代中国年轻人幸福感的罪魁祸首。

我并不觉得合作建房可以马上解决这个问题，但至少我们要给人希望。这个世界上最痛苦的并不是贫穷，而是绝望。 也许这条路要走很久，也许有生之年我们自己已经不可能在里面得到任何好处，但是至少要留下一个可以走的通的路 ，若干年之后总有人受益。

第二，开发商还能看到明天的太阳吗？

在2013年我们做了研究，有史以来只要是开发商，一定熬不过行业的大拐点，不管曾经多么辉煌，只要碰到大拐点肯 定要死去。

美国一个公司曾经以84%的市场占有率创造了记录，次贷危机之后三年时间就把过去二十年的利润亏掉了，市值跌去 90%。所有重资产的开发一定不能过这关，中国未来会不会有这样的大拐点，现在不知道。我判断中国的房价正在进 入泡沫区，但是不代表现在的泡沫已经很严重了。接下来泡沫会不会变得更加严重，我就不知道了，但现在的地价肯 定有严重的泡沫。最终是哪一种结论目前看不到，但是目前风险比较大，开发商面对这样的局面，可以做什么，我们 的同行和前辈在历史上从来没有成功的逃过这个鸿沟。

那就转型吧，转型可以进入以前没有进过的市场，就是国际化，国际化只有一个成功的案例，除此之外没有成功的先 例，你说大家继续干下去死路一条，转型也没有路，怎么办？

所以对于中国的开发商来说，现在确实要重新思考这个问题，我们这个行业最大的企业不是开发商，一类是房地产基 金，另外一类是建材供应商。

美国的家得宝在世界的前20名，就是卖建材的。美国的规模最大的房地产基金，已经达到了2000多亿美金，这种规模 都不是开发商。如果我们按照原来的模式做下去，最后可能就没有出路。但是如果退一步也许海阔天空。开发商的时 代已经结束了，未来这个行业一定是多层架构，有专门做土地的，有专门做金融的，有专门盖房子的。

对承包商来说，只要有人需要房子，房价的高低对于承包商没有多大的影响，开发商中绝大多数企业，我认为要考虑 转型为承包商。

第三，怎么解决90后的疯狂的个性化问题？

标准化和个性化是一种矛盾，从供应者的角度来讲，如果不走标准化的道路永远没有效益。但是我们看到80、90后的 新客户，个性化已经膨胀到疯狂，好不好不重要，个性化最重要。怎么把他们变成生产型消费者，我们过去的工作都 是基于客户尽可能多的共性需求变成产品体系，如果未来的客户每个人的看法都不一样，根本没有办法做产品。唯一 的解决办法就是设计房子之前客户已经确定了。要解决这个问题，必须要有合作建房，传统先有产品再销售，不可能 做到。

互联网嫁接百年合作建房经验

从欧洲的房地产历史来看，合作建房是绝大多数国家的主要房地产开发模式，只是有一些超过50%，有一些接近50%， 合作建房是欧洲的第一大住房供应体系。

移植到中国，一定有一个驯化的过程，因为很多的背景在中国不成熟，但这并不是史无前例、需要冒险的事情，这是 有大量的成功先例的。

可行性的第二点，互联网带来对商业的影响。在我看来第一点是由于长尾效应影响下超大企业变得不经济，虽然我们 还沉浸在商业帝国的梦想里面，但我认为超大企业将退出历史的舞台。

第二个影响就是共享经济。共享经济未来将成为摧毁资本的概念，以股份制公司作为主体的供求经济形态，有可能被 共享经济摧毁。

首先是渠道，一切渠道类的业务都很可能被共享经济取代。另一类是代理，厂商生产一个东西先给批发商，批发商给 零售商，再卖给客户，这个中间链条叫代理业务。

第二是经纪业。把东西卖给很多人这是代理，从很多地方买过来叫经纪。

第三是资源整合。房地产开发是资源整合，开发商几乎不做实质性改变地球的事情，设计有设计院，施工有承包商， 卖房子有代理。开发商就是寻找客户的需求，写下定义，并且在上游去寻找性价比比较高的供应方。

客户跳过你，跟上游的资源、供应端交易。这是目前所有的渠道类的企业都面临的巨大的挑战。这会迫使原来做渠道 类业务的公司不得不把自己转型为最初资源的供应者，这就给共享经济提供了非常好的机会和平台。

第三个可行性是形成了多层次资本市场。我们以往理解的资本市场，相对来说是阶梯式的，股市、债市、银行信贷市 场。但是最近二十年，全球正在形成的资本市场是一个类似于无级递进的，多层次资本市场实际上完全可以替代原有 的金融体系。合作建房的最大的问题就是在操作的过程中，会经常阶段性出现资金缺口，这在未来多层次的资本市场 里可以得到很好的解决。

第四个可行性是得道多助。现在推进合作建房，遇到很多的阻力和障碍，但是如果你做的事情是为了解决中国人目前 面临的最大的痛苦，是光辉的正义的事业，参与的人一定会越来越多。

开放原则公益的角度办市场的事

我们谈怎么做的时候，有三个原则：

开放原则

合作建房一定要有开放的心态和开放的做法。功成不必在我。我不喜欢英雄这个词，我们只需要一些愿意为这个事情 增添一点力量的人，最后我们要相信大家的力量，而不是靠某一个英雄做这个事情。

公益原则

合作建房的枢纽和平台必须是公益性质，因为只有是公益性质的才可以得道多助。如果做这个事情是为了让自己更快 的赚钱，是没有人觉得你在做一个好事情的。如果目的是赚钱，无可厚非，但你将面临一堆对手，你是碰触了别人的 利益的人。只有当中枢是公益组织的时候，才有可能站在舆论和道德的制高点上。

我不担心遇到多少障碍和挫折，我担心的是没有障碍和没有挫折。因为只有经历苦难才可以让你赢得崇高的地位。如 果这个事情有很多的挫折和问题，你所经历的挫折和苦难都是故事，这些都是最后让你深入人心，得到更多人支持的 过程。

市场原则

除了公益的中枢以外，其他所有的参与方都应该用市场原则对待。用市场原则获得土地，借钱给你的人按市场价格支 付利息。而不能指望获得低息贷款，然后找一个承包商盖房子，应该是市场价格给你盖房子。

合作建房获取资源所有的方式都应该是市场化的，这也意味着你没有触动任何相关的行业的利益。所有的相关行业给 你打工和给开发商打工一样，没有任何区别，卖给你和卖给开发商一样，只有这样才可以让掌握相关资源的人加入到 你的行列。

组合起来就是在公益的角度上坚持开放的原则，不一定说这个伟大的事情是我做的，而是说我们要让这个事情成功， 就应该让尽可能多的，只要能够参与的人都参与进来。在市场原则上也是这样，不要想着垄断这个平台，应该是一个 开放的商业平台，所有愿意参与的人都应该尽可能的帮助他们，给他们提供共同参与的机会。

农村包围城市 星星之火可燎原

要做真众筹

什么叫真众筹，众筹的最终的参与者真的是最后住房子的人，这个是定义真众筹和假众筹的最重要因素。真正的众筹 就是用合作社的方式取代原来的股权公司，而让他们成为开发主体，而最后把开发商的应得利润返回给这些需要房子 的人。

搞定种子项目

要搞定几个项目，每个项目没有必要大规模的扩张，只要坚持开放的体系，最初完成几个种子项目，为后面的跟进提 供合作建房的攻略，别人按照这个攻略就可以做。至于是谁，在哪？不用过问，只要感觉有帮助，也许就会诞生一个 一个合作社的萌芽。如果觉得这个攻略有瑕疵，可以随时修正。种子项目是真正完善这个攻略的核心，我们应该把完 成一个种子项目作为核心的工作。

农村包围城市

伟人叫农村包围城市，商业里面叫侧翼定位。中国有2.6亿城市新移民，他们的房子在哪？未来短缺的房子还很多。 另外在互联网时代，未来人类怎么居住，我猜跟现在的居住方式一定有很大的差异。

日本的人口密度很高，但日本的独立屋占全部住房的比例将近一半。为什么在中国别墅就好象是奢侈品，中国的人口 密度并没有高过日本。这意味着中国人喜爱的有天有地的生活方式是可能实现的。中国的住房建设和供应目前只是序 章，大规模的建设还远远在后面。

合作建房短期之内的主要用力方向不一定在住宅，住宅以外的领域机会可能更多一些。养老、度假和长租公寓有可能 会比传统的三大门类：住宅、写字楼和商场更好一些。开始可以用侧翼定位，把这个模式做成熟，未来再把合作建房 做好。

未来不仅仅是众筹房子，还可以众筹城市。当前合作建房最大的问题就是高地价。真正最需要房子的地区在哪？在北 上广深的大城市和周边。大家最痛苦的也是这个地方，这几个地方地价已经难以承受。我相信通过合作建房可以把房 价降20%，但目前的情况众筹一个房子不如去众筹一个城市，跟居住相关的医院、学校、交通等，都可以众筹。

德国最大的住房合作社提供了全德国大概1/7的房子，140多万个住宅，他们是完全有众筹城市的能力的。到那一天我 们才能把中国的最大的痛苦在人类历史上真正的解决！