2016年是房地产众筹不平凡的一年，随着政策的波澜起伏，市场风云激变，房地产众筹经过了初生的野蛮生长，在政策的规范以及市场的洗礼中逐渐走向理性和成熟。

从“咖啡”到“建房” 万科深入实践房地产众筹

在3月18日召开的第二届中国房地产众筹峰会上，万科集团副总裁刘肖表示“众筹思维已开始开始影响开发商的开发理念和企业发展思路”。万科曾在小范围实践过房地产众筹，一个是社区内的众筹咖啡屋，一个是社区服务里的众筹景观、教育资源，一个是通过装修众筹解决公共空间问题，此外南京万科九都荟也是2015年营销众筹的示范项目之一。

他当时坦言，在万科的实践中，众筹占整个开发的比例还是非常少，但在万科的实践中体会了众筹带给大家思想的变化，换句话说众筹已经在开始改变开发商的思想。

然而到了年末，万科已经做好准备开始“众筹建房”了。

“930”新政之后北京土地市场开始试点“限房价、竞地价”项目，随后首次推出的4宗地块分别被开发商以100%自持的代价拿走，而这100%自持的的年限是70年。万科拿下了其中位于海淀区西北旺的两宗地块，立时变身成了西北旺大“包租公”。

然而房地产业内却不看好这样的土地出让形式，纷纷表示这样的运营方式“算不过帐”。然而12月4日下午，匆匆赶回北京的刘肖在媒体会上表示，万科的“破题”之路正是房地产众筹。

根据参会媒体的报道，万科的众筹分为四步：

首先，万科将筛选和洽谈几个参与众筹的企业伙伴，为这些企业解决自身员工居住的迫切需要。

第二，为两地块建立相应的众筹平台，把项目拆分成众筹伙伴企业能够接受的份额，但严格禁止分割为以户为单位份额。

第三，按照众筹的份数，参与众筹的企业支付众筹交易的对价和众筹项目运营费用。完成项目后，参与众筹的伙伴企业的员工向众筹平台缴纳租金租赁这些住房，这些租金再由众筹平台直接返回到相应企业。

第四，北京万科提供所有物业管理和配套经营服务。

业内存隐忧 房地产众筹在实践中破题

对于众筹的伙伴企业，刘肖在媒体沟通时称万科制定了几条标准：

1.符合海淀区产业规划发展的高精尖产业；

2.符合京津冀协同发展规划纲要中对北京功能定位布置；

3.认同绿色和工业化理念。

在媒体的公开报道中提到，在公布方案时，刘肖早已打了一圈电话，称有70%的企业愿意参与众筹。

然而，业内对这样的众筹解决方式依然存在担忧。北京中原地产研究部总监张大伟在其个人微信公众号中先后发布两篇文章，为开发商算帐。

此前，业内有声音认为REITs或者能成为自持地块的解决方案，但张大伟在文章中表示，目前国外成熟市场的REITs回报率基本都在6%-8%。但这四宗地块最终每套住房的建造成本达到240万元，如果完全覆盖资金管理成本则月租金至少需要1.2万元/套，而当前西北旺区域普通两居产品的月租金仅有5500元/套左右。因此REITs这条路应该难度很高，而且万科也对媒体表示不会为这两块地选择REITs的方式。

另一方面，综合土地成本以及绿色建筑和住宅产业化等的补贴优惠，万科持有地块开发保本价格大约是4.5-5万元/平米，一套60平米房屋的众筹成本约为300万元。按照最小标的10-20套的标准，每个企业的众筹成本将达到3000-6000万元。因此张大伟在其文章中认为，高昂的参与成本将把小企业排除在外，中型企业则由于无法获得产权而降低其参与积极性，而超大型企业由于有获得更加优势资源的条件，因此参与其中的企业范围可能会相对有限。

房地产众筹作为新生事物，其发展前行还需要在市场中不断的探索与尝试，万科此举在行业内尚数首例，虽然业内不乏质疑声，但一切新生事物都需要在实践中去探索并不断修正。尤其是未来可能在更大的范围出现类似的土地政策的背景下，万科的尝试不乏成为市场应对政策变化的道路之一。

但是我们仍然要看到，对于众筹参与方的回报、退出机制以及自持项目的教育配套等依然是政府和企业需要进一步解决的问题。

高度关注成员众筹探索 全力支持企业创新

万科作为中国房地产众筹联盟的发起单位之一，联盟始终高度关注企业在房地产众筹领域的每一项探索。此次万科对房地产众筹的深入探索和实践将成为行业破题市场新调控的风向标。

联盟自成立以来，致力于房地产众筹行业的建设和市场的培育，在深入走访全国二十余个省市地区和百余家企业和金融机构的基础上，已经形成了针对住宅、办公、商铺、酒店、车位等在内的房地产众筹全套解决方案，并且通过一系列项目试点，并且与国内领先的众筹平台、基金公司以及券商在良好的合作基础上，形成了完整的资源闭环。

经过一年的研究和探索实践，联盟的将为成员单位和房地产众筹行业提供强大的品牌资源输出和合规完备的房地产众筹解决方案。